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地产债 | 政治局会议定调“消化存量” 购房相关政策边际宽松

核心观点:

4月民企地产债发行量同比小幅增长,叠加到期规模显著下降,推动民企净融资缺口显著收窄;国企发行与到期规模同比双降,净融资额有所下降。受资产荒延续、资金面相对宽松等因素影响,地产债发行利率大幅下行。

地产政策边际放宽,行业整体信用风险趋于平稳,民企、国企地产债利差出现不同程度收窄,二级市场价格异动频次环比大幅下降。

4月2家香港房企合计发行境外债0.78亿美元,境外债整体净融资仍存在较大缺口。

4月境内债违约、展期规模分别为31.92亿元、47.34亿元,境外债违约规模为7.9亿美元。月内共计新增2家信用风险主体,包括1家境内债违约主体和1家境内债展期主体。

本次政治局会议关于房地产工作做出“统筹研究消化存量房产”新部署,意味着“去库存”将被列为下一阶段房地产工作重点之一。我们认为,“消化存量”可能从以下两方面入手:一是结合双轨制发展政策思路,将部分存量商品房转化为保障房,解决保障房供给的同时减轻商品房库存压力,既利于改善民生又利于行业风险化解;二是继续放宽购房有关政策,重点是引导居民房贷利率下调和全面放松限购。近期北京、杭州等核心城市限购政策纷纷出现优化调整,释放出较强政策宽松信号;房贷利率方面亦有较大政策空间,后续监管层可能通过持续下调5年期以上LPR报价、首套和二套房贷利率下限以及公积金贷款利率等多种方式引导居民房贷利率下行。此外,自然资源部近日发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》与“统筹研究消化存量房产”政策亦形成呼应,通过调节新增库存规模推动存量房产逐步回归至合理范围。我们判断,如接下来需求端政策出现较大幅度优化调整,带来市场预期的扭转,下半年楼市有望迎来企稳。

报告正文

一、4月民企地产债发行量同比小幅增长,叠加到期规模显著下降,推动民企净融资缺口显著收窄;国企发行与到期规模同比双降,净融资额有所下降。受资产荒延续、资金面相对宽松等因素影响,地产债发行利率大幅下行。

地产债发行量同比有所下降,与当月到期规模基本持平。4月共计28家房企发行地产债44只,合计发行规模为396.2亿元,同比来看,发债企业数量与去年同期持平,发债数量和规模同比下降18.5%和16.3%;净融资方面,当月到期规模同比下降21%至391.6亿元,接近当月发行总量,整体净融资额为4.5亿元。

民企发行量有所增长,净融资缺口显著收窄。4月国企发行、到期规模分别为336.6亿元和328.0亿元,同比分别下降20.0%、11.5%,净融资额为8.6亿元;民企发行规模为59.6亿元,同比增长12.8%,到期规模为63.6亿元,同比减少50%,净融资缺口收窄至4.0亿元。具体看,当月共计3家民企发行4只地产债,具体为滨江集团发行1只短期融资券和1只中票,美的置业发行1只中票,印力置业发行1只ABS。

地产债发行利率大幅下降。4月,地产债主力品种为3年期AAA级地产债,共计发行13只,加权平均利率为2.95%,较上月大幅下行30bp,主要是债券市场资产荒延续,同时资金面相对宽松,信用债发行利率整体下行所带来的影响。

二、地产政策边际放宽,行业整体信用风险趋于平稳,民企、国企地产债利差出现不同程度收窄,二级市场价格异动频次环比大幅下降。

4月行业利差和国企利差先升后降,民企利差震荡下行,月末受流动性影响均出现翘尾现象。具体看,4月上旬行业利差延续上月走扩趋势,由月初121.81bp上行至4月12日128.80bp,月中前后受地产债政策边际放宽,行业信用风险趋于平稳,万科信用风波逐渐平息等因素影响,利差走势逆转,4月24日下行至月内低点117.57bp后,月末受流动性影响利差再度上行,月底收至122.01bp;其中国企利差与行业利差走势趋同,由月初82.89bp上行至4月8日87.16bp,随后下行20bp至66.98bp,月末再度走扩至73.90bp;民企利差延续3月下行趋势,月内继续小幅下行30.73bp至4331.98bp。

4月,地产债二级市场交易活跃度有所提升。当月地产债成交只数和成交额分别为881只和1858.10亿元,交易债券数量较上月减少13只,成交总额环比提升9.4%。

行业信用风险趋于平稳,4月地产债价格异动频次显著下降。4月,债券单日价格偏离幅度超10%的频次为122次,涉及13家房企、42只债券。具体看,单日价格跌幅超过10%的频次为59次,跌幅超过30%的频次为32次,涉及7家主体,分别为厦门中骏、万科股份、金科地产、阳光城集团、融创集团、深圳龙光和上海宝龙实业;月内单日价格涨幅超10%的频次为63次,涨幅超30%的频次为34次,涉及6家房企,分别为金科地产、融创集团、阳光城集团、深圳龙光、世茂股份和上海宝龙实业。

三、4月2家香港房企合计发行境外债0.78亿美元,境外债整体净融资仍存在较大缺口。

4月,房企共计发行2只境外债,合计规模为0.78亿美元。当月到期规模为47.24亿美元,净融资缺口为46.46亿美元。具体看,当月发行境外债的主体为太古股份和恒隆地产,均为香港地区房地产开发企业。

四、4月境内债违约、展期规模分别为31.92亿元、47.34亿元,境外债违约规模为7.9亿美元。月内共计新增2家信用风险主体,包括1家境内债违约主体和1家境内债展期主体。

4月共计新增4只境内违约债券,涉及债券余额为31.92亿元,违约主体为金科地产、阳光城集团、和重庆迪马实业3家房地产企业,其中重庆迪马实业为新增违约房企。展期方面,共计5只债券发生境内债展期,涉及债券余额为47.34亿元,其中方圆地产为新增展期主体,本次是对“20方圆01”回售部分本金和利息进行展期。境外债方面,共计新增2只违约债券,涉及债券余额7.9亿美元,违约主体为中骏集团和正荣地产,均为前期已发生境外债违约企业。

4月30日中共中央政治局召开会议强调,要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

当前商品房待售面积再度接近2016年历史高位,而今年以来楼市表现持续低迷,是本次政治局会议关于房地产工作做出“统筹研究消化存量房产”新部署的重要原因,这意味着“去库存”将被列为下一阶段房地产工作重点之一。我们认为,“消化存量”可能从以下两方面入手:一是结合保障房与商品房双轨制发展政策思路,将部分存量商品房转化为保障房,在解决保障房供给的同时减轻商品房库存压力,既利于改善民生又利于行业风险化解;二是继续放宽购房有关政策,重点是引导居民房贷利率下调和全面放松限购。我们看到,近期北京、杭州等核心城市限购政策纷纷出现优化调整,释放出较强政策宽松信号;房贷利率方面亦有较大政策空间,后续监管层可能通过持续下调5年期以上LPR报价、首套和二套房贷利率下限以及公积金贷款利率等多种方式引导居民房贷利率下行。

此外,自然资源部4月29日发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,提出各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构,完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。这与“统筹研究消化存量房产”政策亦形成呼应,通过调节新增库存规模推动存量房产逐步回归至合理范围。我们判断,如接下来需求端政策出现较大幅度优化调整,带来市场预期的扭转,下半年楼市有望迎来企稳。

注:1.平均融资利率采用加权平均法计算,权重为发行量,计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上,期限为1、2、3、5年期的债券,单位为%。

2.图表中文字部分为当月债券价格跌幅超30%的主体名单。

3.本报告对境外债的统计均以发行或到期当月平均汇率为基础计算,汇率数据来源为中国外汇交易中心网站。4.本报告中对境内外债券违约、展期规模的统计均以违约日债券余额为准。

5.本图表展示了房企境内外债券违约情况,其中“境内外合并口径新增信用风险主体数量”统计规则为:1.同一主体多次发生境内外债券展期、违约,计为新增1家;2.对同一母公司的违约、展期主体合并统计,例如福建阳光和阳光城计为同一主体;本图表中“境内债”“境外债”列所示统计结果是对境内外债券违约及展期情况的分别统计,统计规则为:1.在统计境内债违约主体数量时,对于已发生境外债违约或展期的主体仍认定为新增境内债违约(或展期)主体。对境外债的统计同理;2.同一主体先展期后违约属于信用风险的进一步暴露,分别计入新增展期和新增违约;同一主体先违约后展期只记为新增违约。另,本图表中标红处为最后一列的明细项。

本文作者 | 研究发展部 唐晓琳

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